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觀點(diǎn)網(wǎng)訊：2月27日，廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司回復(fù)上交所關(guān)于重大資產(chǎn)置換的問詢函。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲悉，珠江股份于2月9日收到上交所對其重大資產(chǎn)置換及重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易草案的問詢函，其中，上交所要求珠江股份說明本次交易定價的公允性。

對此，珠江股份表示，珠江城服2021年資產(chǎn)評估報告的評估目的為擬股份制改造，根據(jù)資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算得出珠江城市服務(wù)股東全部權(quán)益價值為22,524.15萬元，根據(jù)收益法測算得出的股東全部權(quán)益價值23,607.88萬元，最終采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)論;本次評估報告的評估目的為擬進(jìn)行重大資產(chǎn)置換，根據(jù)資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算得出珠江城市服務(wù)股東全部權(quán)益價值為59,652.95萬元，根據(jù)收益法測算得出的股東全部權(quán)益價值77,851.63萬元，最終采用了收益法結(jié)論。

兩次評估報告采用了不同的評估方法結(jié)論，主要因?yàn)閮纱蔚脑u估目的不一致。

珠江城服2021年改制至今，資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營狀況持續(xù)向好，本次交易估值較前次評估大幅增加的原因主要為:

其一，時點(diǎn)不一致，改制報告基準(zhǔn)日為2021年2月28日，本次報告基準(zhǔn)日為2022年8月31日;采用審計后財務(wù)數(shù)據(jù)因基準(zhǔn)日的不一致，出現(xiàn)較大差異。2022年8月31日母公司的凈資產(chǎn)為37,829.66萬元，2021年2月28日時凈資產(chǎn)為16,908.85萬元。

其二，由于2021年至今，珠江城服所持有的長期股權(quán)投資出現(xiàn)變化，其中，持有珠江文體的股比在改制評估后2021年6月由20%變更為100%。改制評估報告關(guān)于珠江文體的估值，因當(dāng)時持股比例較少，為非控股的投資單位，故根據(jù)核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評估值，評估值為3,325.71萬元;本次評估報告考慮到珠江文體在評估基準(zhǔn)日時已為珠江城服業(yè)務(wù)收入的主要板塊之一，采用了收益法對珠江文體進(jìn)行評估，評估值為45,837.57萬元，兩者差異42,511.86萬元，為導(dǎo)致本次交易估值較前次評估大幅增加主要因素。

此外，本次交易擬注入資產(chǎn)評估結(jié)果對應(yīng)的2021年靜態(tài)市盈率為12.55倍，低于A股同行業(yè)可比上市公司的平均數(shù)25.24倍;2022年預(yù)測市盈率為12.39倍，低于A股同行業(yè)可比上市公司的平均數(shù)20.07倍;估值水平較為謹(jǐn)慎合理。本次交易擬注入資產(chǎn)評估結(jié)果對應(yīng)的市盈率水平低于A股同行業(yè)可比上市公司平均數(shù)的原因主要為流動性折扣以及擬注入資產(chǎn)和可比公司業(yè)務(wù)及財務(wù)表現(xiàn)的差異。A股同行業(yè)可比公司中招商積余、新大正和特發(fā)服務(wù)的市盈率高于平均值，主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模較大、財務(wù)表現(xiàn)較好、特色業(yè)態(tài)具有競爭力等原因，受到資本市場認(rèn)可。

本次評估估值倍數(shù)均低于可比交易案例估值倍數(shù)，主要是是招商物業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模較珠江城服大，具有一定的規(guī)模效應(yīng)。此外，可比交易案例與本次交易時間間隔較長，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、物業(yè)管理行業(yè)市場環(huán)境等因素有所變化。

綜上，本次評估的估值倍數(shù)處于合理水平。本次交易作價較為謹(jǐn)慎，交易定價合理、公允。

關(guān)鍵詞： 股東全部權(quán)益價值 評估目的 上市公司